Покупка дома в Испании иностранцем или нерезидентом: что проверить до подписания договора

Вы нашли подходящую недвижимость. Цена соответствует Вашему бюджету, и Вам предлагают внести деньги для её бронирования. Перед переводом средств стоит ответить на три вопроса: кто вправе продать объект, какие обязательства Вы принимаете при подписании и сколько в действительности будет стоить покупка?

По общему правилу иностранцы и нерезиденты могут купить дом в Испании. Для этого необходимо подготовить документы и проверить юридическое положение объекта, его соответствие градостроительным требованиям и налоговые последствия сделки. Некоторые приобретения могут требовать специального разрешения, например в отдельных зонах с ограничениями по соображениям национальной обороны.

В Delgado Garrucho Abogados мы помогаем Вам разобраться в условиях покупки до того, как Вы примете финансовые обязательства.

Нужен ли вид на жительство для покупки недвижимости в Испании?

По общему правилу для приобретения недвижимости не требуется разрешение на проживание. Иностранец может купить дом или квартиру в Испании, продолжая жить в другой стране.

Важно различать:

• Право собственности: владение недвижимостью.

• Право на проживание: возможность жить в Испании на основании применимых миграционных правил.

• Налоговое резидентство: соответствие налоговым критериям, которые не определяются исключительно наличием жилья.

  
  

Покупка недвижимости не предоставляет автоматически вид на жительство или гражданство Испании.

Программа получения разрешения на проживание за новые инвестиции, известная как «золотая виза», прекратила действовать с 3 апреля 2025 года, с учётом переходных правил для ранее поданных заявлений и выданных разрешений.

Какие документы понадобятся для покупки?

Обычно необходимо подготовить:

• Действующий паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

• NIE для идентификации при совершении сделки и исполнения налоговых обязательств.

• Документы, подтверждающие происхождение денежных средств и способ оплаты.

• Информацию о семейном положении и имущественном режиме супругов.

• Доверенность с достаточными полномочиями, если от Вашего имени будет действовать представитель.

  
  

NIE — это идентификационный номер иностранца, а не разрешение на проживание. В зависимости от Вашей ситуации его можно запросить через предусмотренные процедуры в Испании или через соответствующее испанское консульство.

Если Вы приобретаете недвижимость совместно с другим человеком, заранее согласуйте долю каждого покупателя и правильно отразите её в нотариальном документе о покупке.

Что проверить до внесения денег за бронирование?

Недвижимость может привлекательно выглядеть на фотографиях, но иметь особенности, которые обнаруживаются только при проверке документов.

Перед подписанием договора бронирования или договора arras необходимо проверить следующее.

Собственники и полномочия на продажу

Следует установить, кому принадлежит объект и кто должен участвовать в подписании. Это особенно важно при наличии нескольких собственников, наследства или представителя, действующего по доверенности.

Ипотека, аресты и другие обременения

Необходимо выявить зарегистрированные обременения и определить, как они будут погашены или сняты, если это предусмотрено сделкой. Также следует проверить наличие узуфрукта и других ограничений.

Проживающие лица и аренда

Нужно установить, будет ли объект передан свободным от проживающих лиц или существуют арендаторы и другие права, влияющие на его использование.

Сообщество собственников

Рекомендуется проверить задолженность по взносам, утверждённые дополнительные сборы и существенные документы сообщества собственников.

IBI и другие расходы

Следует проверить квитанции по налогу на недвижимость и согласовать распределение расходов между покупателем и продавцом.

Градостроительная документация

Важно проверить разрешения, пристройки, допустимое использование объекта и возможные вопросы со стороны муниципалитета.

Реестр собственности, кадастр и фактическое состояние

Документальное описание необходимо сопоставить с объектом, который Вы фактически покупаете.

Выписка из Реестра собственности — nota simple — необходима, но сама по себе не отражает полностью градостроительное положение, наличие проживающих лиц и все задолженности по объекту.

Договор arras: на что обратить внимание до визита к нотариусу

Договор arras может создавать обязательства ещё до подписания нотариального документа о покупке. Поэтому в нём необходимо правильно определить цену, вносимую сумму, срок завершения сделки, условия передачи, распределение расходов и последствия нарушения обязательств.

Не каждый договор arras позволяет отказаться от покупки, просто потеряв внесённую сумму.

Возможность отказа покупателя с потерей внесённых денег или продавца с возвратом двойной суммы относится к arras penitenciales, когда такие условия надлежащим образом согласованы.

Если Вам нужна ипотека, прямо предусмотрите, что произойдёт при отказе банка в финансировании. Отказ в ипотеке сам по себе не гарантирует возврат внесённых денег.

Что происходит, если продавец — налоговый нерезидент?

Если продавец является налоговым нерезидентом, покупатель, по общему правилу, должен удержать и перечислить в налоговую службу 3 % соответствующей согласованной суммы через форму Modelo 211 в счёт налога продавца.

Эта сумма вычитается из денег, выплачиваемых продавцу. Она не является дополнительным налогом из-за того, что покупатель — иностранец.

Поэтому до подписания сделки необходимо проверить налоговое резидентство продавца и правильно организовать расчёты.

Можно ли купить недвижимость, находясь за пределами Испании?

Покупку можно организовать по нотариальной доверенности с достаточными полномочиями, без необходимости приезжать для каждого действия.

Доверенность должна разрешать необходимые действия. В ней можно ограничить объект покупки, цену и полномочия представителя.

Если доверенность оформлена за пределами Испании, необходимо проверить требования к её действительности, апостилированию или легализации и переводу.

Какие обязательства возникают после покупки?

После подписания остаются такие действия, как уплата налогов, регистрация покупки и оформление соответствующих изменений данных собственника.

Если Вы являетесь налоговым нерезидентом, следует также проверить дальнейшие обязательства. Помимо IBI и взносов сообщества собственников, городская недвижимость, используемая для личного проживания или пустующая, может облагаться налогом на условно начисленный доход в рамках налога на доходы нерезидентов — IRNR.

Если Вы планируете сдавать объект в аренду, необходимо проверить налогообложение доходов и требования к предполагаемому использованию недвижимости.

Юридическое сопровождение покупки недвижимости

В Delgado Garrucho Abogados мы консультируем по вопросам приобретения недвижимости: проверяем документы, договоры бронирования и arras, участвуем в подготовке нотариального документа, координируем действия с нотариусом и сопровождаем налоговые и регистрационные процедуры в рамках согласованного поручения.

Мы консультируем на испанском, английском, русском и украинском языках.

Вы нашли дом или квартиру в Испании? Напишите нам в WhatsApp: +34 656 688 967 до подписания договора бронирования или внесения денег.