Comprar una casa en España siendo extranjero o no residente: qué debe revisar antes de firmar

Ha encontrado una vivienda que le gusta. El precio encaja con su presupuesto y le proponen entregar una señal para reservarla. Antes de transferir dinero, conviene responder tres preguntas: ¿quién puede venderla?, ¿qué obligaciones asume al firmar? y ¿cuánto costará realmente la compra?

Con carácter general, puede comprar casa en España siendo extranjero o no residente. Para hacerlo, debe preparar su documentación y revisar la situación jurídica, urbanística y fiscal del inmueble. Algunas adquisiciones pueden estar sujetas a autorizaciones especiales, como las situadas en determinadas zonas con restricciones por razones de defensa.

En Delgado Garrucho Abogados le acompañamos para que conozca las condiciones de la operación antes de comprometer su dinero.

¿Necesita residencia para comprar una casa en España?

Con carácter general, no necesita una autorización de residencia para adquirir una vivienda. Una persona extranjera puede comprar un inmueble aunque viva en otro país.

Es importante distinguir entre:

• Ser propietario: tener la titularidad de la vivienda.

• Tener autorización de residencia: disponer del derecho a residir en España conforme a la normativa aplicable.

• Ser residente fiscal: cumplir los criterios fiscales correspondientes, que no dependen únicamente de tener una casa.

  
  

Comprar una vivienda no concede automáticamente un permiso de residencia ni la nacionalidad española.

La vía de residencia para nuevas inversiones conocida como «golden visa» dejó de estar disponible desde el 3 de abril de 2025, sin perjuicio del régimen transitorio aplicable a expedientes anteriores.

¿Qué documentación necesita para comprar?

Habitualmente deberá preparar:

• Pasaporte o documento de identidad válido.

• NIE para su identificación en la operación y las obligaciones fiscales.

• Documentación sobre el origen de los fondos y los medios de pago.

• Información sobre su estado civil y régimen económico matrimonial.

• Poder suficiente, si otra persona actuará en su nombre.

  
  

El NIE es un número de identificación, no un permiso de residencia. Puede solicitarse por los cauces habilitados en España o a través del consulado español correspondiente, según su situación.

Si compra junto con otra persona, conviene acordar desde el principio qué porcentaje adquirirá cada una y reflejarlo correctamente en la escritura.

Qué debe comprobar antes de entregar una señal

Una vivienda puede resultar atractiva en las fotografías y presentar cuestiones que solo se detectan al revisar sus documentos.

Antes de firmar una reserva o un contrato de arras, conviene comprobar:

Titularidad y facultades para vender

Debe verificarse quién es propietario y quién debe intervenir en la firma. Esta revisión resulta especialmente relevante cuando existen varios titulares, una herencia o una persona que actúa mediante poder.

Hipotecas, embargos y otras cargas

Es necesario conocer las cargas registrales y determinar cómo se cancelarán, cuando corresponda. También deben revisarse posibles usufructos u otras limitaciones.

Situación de ocupación

Debe quedar claro si la vivienda se entregará libre de ocupantes o si existen arrendamientos u otros derechos que puedan afectar a su uso.

Comunidad de propietarios

Conviene comprobar las deudas, las derramas aprobadas y la documentación relevante de la comunidad.

IBI y otros gastos

Es recomendable revisar los recibos y acordar cómo se repartirán los gastos entre comprador y vendedor.

Situación urbanística

Deben comprobarse las licencias, las ampliaciones, el uso permitido y las posibles incidencias municipales.

Registro, Catastro y realidad física

La descripción documental debe contrastarse con la vivienda que se está comprando.

La nota simple es una comprobación esencial, pero no refleja por sí sola toda la situación urbanística, de ocupación o de deudas del inmueble.

El contrato de arras: atención antes de la notaría

El contrato de arras puede comprometerle antes de firmar la escritura pública. Por eso debe regular correctamente el precio, la señal, el plazo de firma, las condiciones de entrega, el reparto de gastos y las consecuencias del incumplimiento.

No todos los contratos de arras permiten desistir perdiendo la señal.

La posibilidad de que el comprador desista perdiendo la cantidad entregada, o el vendedor devolviéndola duplicada, corresponde a las arras penitenciales cuando se pactan adecuadamente.

Si necesita una hipoteca, conviene establecer expresamente qué ocurrirá si no obtiene financiación. La denegación del préstamo no garantiza por sí sola que pueda recuperar el dinero entregado.

¿Qué ocurre si el vendedor es no residente fiscal?

Si el vendedor es no residente fiscal, el comprador debe, con carácter general, retener e ingresar el 3 % de la contraprestación correspondiente mediante el modelo 211, a cuenta del impuesto del vendedor.

Esta retención se descuenta del importe que se entrega al vendedor. No es un impuesto adicional por el hecho de que el comprador sea extranjero.

Por ello, antes de la firma conviene comprobar la residencia fiscal del vendedor y preparar correctamente los pagos.

¿Puede comprar desde el extranjero?

Es posible organizar la compra mediante un poder notarial suficiente, sin desplazarse para cada gestión.

El poder debe permitir las actuaciones necesarias y puede limitar el inmueble, el precio y las facultades concedidas.

Si se otorga fuera de España, deben comprobarse los requisitos de validez, apostilla o legalización y traducción que correspondan.

Después de comprar: qué obligaciones debe prever

Tras la firma quedan actuaciones como liquidar los impuestos, inscribir la compra y gestionar los cambios de titularidad correspondientes.

Si es no residente fiscal, también debe revisar sus obligaciones posteriores. Además del IBI y los gastos de comunidad, una vivienda urbana de uso propio o vacía puede generar tributación por renta imputada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR.

Si decide alquilarla, será necesario revisar la fiscalidad de las rentas y los requisitos aplicables al uso previsto.

Asesoramiento jurídico para comprar su vivienda

En Delgado Garrucho Abogados le asesoramos en la compraventa de inmuebles: revisión de la documentación, contratos de reserva y arras, preparación de la escritura, coordinación con notaría y gestiones fiscales y registrales conforme al encargo.

Le atendemos en español, inglés, ruso y ucraniano.

¿Ha encontrado una casa en España? Escríbanos por WhatsApp al +34 656 688 967 antes de firmar la reserva o entregar una señal.